On achète un appartement en pensant être chez soi, puis on découvre qu’un mur du salon est une partie commune, que la terrasse n’est qu’un droit de jouissance et que repeindre ses volets nécessite un vote en assemblée générale. La copropriété superpose deux réalités : un droit de propriété sur un lot privatif et une gestion collective de l’immeuble, encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.
Parties privatives et parties communes : la frontière qui piège les copropriétaires
La plupart des litiges en copropriété naissent d’une confusion sur ce qui appartient réellement au copropriétaire. Le lot de copropriété se compose d’une partie privative (l’intérieur de l’appartement, les cloisons non porteuses, les revêtements de sol) et d’une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes.
Les fenêtres, la façade, les canalisations principales et la structure porteuse restent des parties communes, même si elles se trouvent physiquement dans le logement. Remplacer une fenêtre sans autorisation de l’assemblée générale expose à une remise en état forcée.
Le règlement de copropriété détaille cette répartition lot par lot. Depuis la réforme du 19 novembre 2024, les clauses qui limitent les droits des copropriétaires peuvent être contestées plus finement si elles ne sont pas justifiées par la destination de l’immeuble. Lire son règlement avant d’engager des travaux, même mineurs, évite des mois de procédure.
Charges de copropriété et fonds de travaux : ce que chaque copropriétaire doit payer
Les charges se divisent en deux catégories. Les charges générales couvrent l’entretien courant de l’immeuble (nettoyage, assurance, honoraires du syndic). Elles sont réparties selon les tantièmes de copropriété. Les charges spéciales concernent les équipements collectifs (ascenseur, chauffage central) et sont réparties en fonction de l’utilité objective pour chaque lot.
Un copropriétaire au rez-de-chaussée ne paie pas l’entretien de l’ascenseur s’il n’en tire aucune utilité, à condition que le règlement de copropriété le prévoie. Les retours varient sur ce point selon la rédaction des règlements, et certaines copropriétés anciennes appliquent encore des grilles de répartition contestables.
Le Plan Pluriannuel de Travaux et le fonds de travaux
Les obligations financières ne se limitent plus aux appels de charges trimestriels. Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) oblige désormais les copropriétés à anticiper les dépenses lourdes (ravalement, réfection de toiture, mise aux normes énergétiques) sur plusieurs années. En parallèle, le fonds de travaux impose une cotisation annuelle obligatoire destinée à constituer une réserve.
Ce provisionnement change la logique : on ne demande plus aux copropriétaires de sortir des sommes importantes du jour au lendemain après un vote en assemblée générale. La trésorerie est constituée progressivement, ce qui réduit les impayés et les blocages de chantier.
Assemblée générale de copropriété : voter, déléguer, inscrire un sujet
L’assemblée générale reste le seul organe de décision en copropriété. Chaque copropriétaire y dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Les décisions se prennent à des majorités différentes selon leur nature :
- La majorité simple (article 24) pour l’entretien courant, l’approbation des comptes et le choix du syndic
- La majorité absolue (article 25) pour les travaux d’amélioration, la modification du règlement intérieur ou l’autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes
- La double majorité (article 26) pour les actes de disposition sur les parties communes, comme la vente d’une loge de gardien
Inscrire une question à l’ordre du jour
Un droit sous-utilisé : tout copropriétaire peut demander l’inscription d’un sujet à l’ordre du jour. Il faut adresser la demande au syndic par courrier recommandé, en respectant le délai fixé avant l’envoi des convocations. Formuler la question sous forme de résolution votable augmente considérablement ses chances d’aboutir. Une demande vague du type « discuter du parking » sera traitée en divers, sans vote contraignant.
Procurations et délégations de vote
Quand on ne peut pas assister à l’assemblée, on délègue son vote par procuration. L’article 22 de la loi de 1965 limite chaque mandataire à trois procurations, sauf si le total des voix qu’il détient (les siennes plus celles des mandants) ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Contrôler le nombre de procurations reçues par un même copropriétaire permet de vérifier la régularité du vote et, le cas échéant, de contester une décision.
Location d’un lot en copropriété : obligations du copropriétaire bailleur
Mettre son logement en location ne dispense d’aucune obligation vis-à-vis de la copropriété. Le copropriétaire reste responsable du paiement des charges, même si son locataire ne lui rembourse pas la part récupérable. Il doit aussi s’assurer que le bail respecte les clauses du règlement de copropriété, notamment celles relatives à la destination de l’immeuble.
La location saisonnière (type Airbnb) cristallise les tensions dans de nombreuses copropriétés. Un règlement qui réserve l’immeuble à l’usage d’habitation bourgeoise exclusive interdit la location meublée touristique. Plusieurs décisions de justice ont confirmé la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’agir pour faire cesser une activité contraire à la destination de l’immeuble.
Transmettre le règlement de copropriété au locataire dès la signature du bail limite les conflits de voisinage. Le copropriétaire bailleur qui laisse son locataire enfreindre les règles (bruit, usage des parties communes, stockage dans les couloirs) engage sa propre responsabilité envers le syndicat.
Que faire face à un syndic qui ne répond pas
Un syndic défaillant, qui ne convoque pas l’assemblée générale ou ne répond pas aux demandes légitimes, constitue un problème fréquent. Le conseil syndical joue ici un rôle de relais : il surveille la gestion du syndic et peut demander la convocation d’une assemblée extraordinaire.
Quand le dialogue est rompu, la mise en demeure par courrier recommandé reste la première étape formelle. Si le syndic persiste dans son inaction, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la désignation d’un administrateur provisoire. Ce recours existe aussi quand aucune assemblée générale n’a été tenue depuis plusieurs années, une situation moins rare qu’on ne le pense dans les petites copropriétés gérées par un syndic bénévole.
La copropriété fonctionne tant que chaque acteur – copropriétaire, syndic, conseil syndical – exerce effectivement son rôle. Un copropriétaire qui lit son règlement, participe aux assemblées et surveille les comptes protège son patrimoine bien plus efficacement qu’en se reposant sur la seule bonne volonté du gestionnaire.
